產品多承租少

太原公寓產品:市場風起雲涌投資還需謹慎

2019年05月30日07:17  來源:山西晚報
 

長期以來,公寓產品由於單價低、面積小、不受限購限制等因素,在太原市場上佔有一席之地。近日,山西晚報記者走訪市場發現,近一兩年來,公寓產品在太原樓市中正在不斷壯大,除了普通的單身公寓外,還有不少其他業態入市,比如SOHO公寓、LOFT公寓、酒店式公寓、類住宅公寓等,市場上產品線豐富。

相比一套住宅,公寓的投資門檻較低,總價比較便宜,購房者買一套公寓不會太吃力,這成為所有公寓賣家吸引客戶的一個最主要賣點。今年太原市場公寓產品有何競爭力?是否具有購買優勢?投資公寓應注意哪些問題呢?

A 產品豐富 太原公寓個性十足

近日,山西晚報記者走訪了太原市各大在售公寓的樓盤,發現這一不受限購限制的商品房,各式產品線十分豐富。太原市場上,公寓產品大致分為:普通公寓、酒店式公寓、商住公寓、loft公寓等。

靈活多變的上下層結構、比住宅經濟實惠的價格、小區周邊便利的商業配套等,讓loft公寓迅速在一面市便成為年輕購房者的寵兒。無論是單身青年,還是年輕夫妻的小婚房,都可以在精致、實惠的loft中尋找到一個歸宿。在省城體育路某樓盤售樓處內,任先生正在看loft公寓。他說,“我在太原做銷售經理,積蓄不多但工資也不少,和女朋友到了談婚論嫁階段,買房早就提上日程。太原的住宅大多在15000元/平方米左右,最小的戶型也在100平方米左右,可手裡的積蓄僅僅能繳納一套小戶型的首付,后來開始關注loft公寓,買一層能當兩層用,價格還是普通商品房的價格,選一套四五十平方米的戶型,裝修之后,實用面積差不多八九十平方米,家裡人也很滿意。”

若自住,公寓作為過渡性的住宅也很有優勢。太原市場上,還有不少毛坯、精裝的平層公寓,有回廊式公寓、通廊式公寓﹔還有南北通透,像住宅戶型的類住宅公寓﹔還有酒店式公寓,中間是核心筒,外圍轉圈是房間等,產品線豐富,可供多種需求的購房者選擇。

除了戶型緊湊實用外,普通單身公寓后期也可以轉手或出租,相對於總價較高的普通住宅來說,是一個投資自住的不錯選擇。

業內人士表示,對於剛工作的年輕人來說,自己獨立買個大房子還是可望而不可及的。在可承受的經濟范圍內,一個總價低、月供低、首付低、投資風險低的普通單身公寓成為現在年輕人的置業首選。

B 去庫存銷售 招式花樣百出

山西晚報記者查閱了省城多個研究機構的數據發現,雖然產品線豐富,但公寓產品的銷售遠不及住宅。市場上為了去庫存,置業顧問們的銷售話術也多種多樣。

眾所周知,由於公寓是商業用地,所以產權僅為40年。但也有一些項目打擦邊球,說明自家項目是戶型、面積等完全和住宅一樣的類住宅公寓,對於公寓普遍的商用水電,也有項目稱自家獲批是民用水電,並且在某些特定戶型中還通有天然氣管道。

有購房者擔心公寓公攤大,得房率低。置業顧問則會說,“項目有loft公寓,買一層享兩層,挑高4.8米的空間,樓下是公共區域,樓上是臥室,雙層loft,得房率甚至可以超過100%。”但實際上業內人士表示,“從前年和去年開始,太原便不再批超過4.8米的挑高loft了,但4.8米做上下兩層確實太壓抑,這個高度並不十分實惠。”

在走訪中,山西晚報記者發現,很多投資公寓的購房者擔心未來出租問題。但置業顧問可能表示:“我們已經和××酒店簽訂托管協議,一站式服務打理,到時隻需躺賺收租。”

通常情況下,loft公寓是毛坯房居多,購房者擔心裝修費用的問題。置業顧問則表示,“如果是自己裝修,一套40多平方米的loft上下兩層裝修不超過10萬元。如果購買平層,裝修費用更不是問題,平層送精裝修和全屋家電,拎包入住,無需投入巨額裝修費用。”

置業顧問的言辭打消了大部分購房者心中的焦慮,仿佛不趕緊入手會錯過一個絕好的投資機會。但實際上為了業績,銷售人員會提前准備完備的話術,並有專業人士指導,來應對購房者的各種發問。

C 租金低難出租 投資需謹慎

山西財經大學副校長馬培生說,在省城太原公寓投資不是最佳選擇。一套三四十平方米的公寓,在市面上的年租金差不多是一萬元左右,並不是買房時置業顧問口中說的每月2600元或3000元。一套三四十平方米的公寓總價是三四十萬,也就是說三四十年才能回本,投資性價比不高。

就目前太原市場來看,公寓的出租市場並不好。首先,精裝修公寓居住成本高,不論是水電、物業費,還是冬季的取暖費用都十分高昂,如果地段不在城市中心,收房后會比較難出租,投資入手前要計算養房成本,算清楚投資收益比。

其次,縱觀太原市的房屋租賃市場,由於公寓面積小,五十平方米及以下的公寓租金租不出高價。

山西晚報記者走訪房屋租賃市場發現,一室一廳的房子中,不論是公寓還是住宅,出租價格都在1000元/月左右,公寓租不出預想的高價位。因此,想“以租養貸”投資公寓的投資客,最好在所購買樓盤附近的公寓項目內實地探訪一番,看是否能在這一片區內公寓好出租、且租出滿意的價格。

此外,依靠公寓價格漲也並不是優質投資渠道。對於一般的公寓來說,價格雖然比住宅的低,漲幅也會比住宅低。從投資角度來看,如果同地段的公寓、住宅,新建房的價格相差無幾,但公寓的商用水電、無天然氣、產權年限少等因素,制約了公寓價格上漲幅度。事實表明,公寓的單價比較高,若不是在中心地段的位置,那漲幅遠低於住宅。

(責編:孫越、白鴻濱)

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