产品多承租少

太原公寓产品:市场风起云涌投资还需谨慎

2019年05月30日07:17  来源:山西晚报
 

长期以来,公寓产品由于单价低、面积小、不受限购限制等因素,在太原市场上占有一席之地。近日,山西晚报记者走访市场发现,近一两年来,公寓产品在太原楼市中正在不断壮大,除了普通的单身公寓外,还有不少其他业态入市,比如SOHO公寓、LOFT公寓、酒店式公寓、类住宅公寓等,市场上产品线丰富。

相比一套住宅,公寓的投资门槛较低,总价比较便宜,购房者买一套公寓不会太吃力,这成为所有公寓卖家吸引客户的一个最主要卖点。今年太原市场公寓产品有何竞争力?是否具有购买优势?投资公寓应注意哪些问题呢?

A 产品丰富 太原公寓个性十足

近日,山西晚报记者走访了太原市各大在售公寓的楼盘,发现这一不受限购限制的商品房,各式产品线十分丰富。太原市场上,公寓产品大致分为:普通公寓、酒店式公寓、商住公寓、loft公寓等。

灵活多变的上下层结构、比住宅经济实惠的价格、小区周边便利的商业配套等,让loft公寓迅速在一面市便成为年轻购房者的宠儿。无论是单身青年,还是年轻夫妻的小婚房,都可以在精致、实惠的loft中寻找到一个归宿。在省城体育路某楼盘售楼处内,任先生正在看loft公寓。他说,“我在太原做销售经理,积蓄不多但工资也不少,和女朋友到了谈婚论嫁阶段,买房早就提上日程。太原的住宅大多在15000元/平方米左右,最小的户型也在100平方米左右,可手里的积蓄仅仅能缴纳一套小户型的首付,后来开始关注loft公寓,买一层能当两层用,价格还是普通商品房的价格,选一套四五十平方米的户型,装修之后,实用面积差不多八九十平方米,家里人也很满意。”

若自住,公寓作为过渡性的住宅也很有优势。太原市场上,还有不少毛坯、精装的平层公寓,有回廊式公寓、通廊式公寓;还有南北通透,像住宅户型的类住宅公寓;还有酒店式公寓,中间是核心筒,外围转圈是房间等,产品线丰富,可供多种需求的购房者选择。

除了户型紧凑实用外,普通单身公寓后期也可以转手或出租,相对于总价较高的普通住宅来说,是一个投资自住的不错选择。

业内人士表示,对于刚工作的年轻人来说,自己独立买个大房子还是可望而不可及的。在可承受的经济范围内,一个总价低、月供低、首付低、投资风险低的普通单身公寓成为现在年轻人的置业首选。

B 去库存销售 招式花样百出

山西晚报记者查阅了省城多个研究机构的数据发现,虽然产品线丰富,但公寓产品的销售远不及住宅。市场上为了去库存,置业顾问们的销售话术也多种多样。

众所周知,由于公寓是商业用地,所以产权仅为40年。但也有一些项目打擦边球,说明自家项目是户型、面积等完全和住宅一样的类住宅公寓,对于公寓普遍的商用水电,也有项目称自家获批是民用水电,并且在某些特定户型中还通有天然气管道。

有购房者担心公寓公摊大,得房率低。置业顾问则会说,“项目有loft公寓,买一层享两层,挑高4.8米的空间,楼下是公共区域,楼上是卧室,双层loft,得房率甚至可以超过100%。”但实际上业内人士表示,“从前年和去年开始,太原便不再批超过4.8米的挑高loft了,但4.8米做上下两层确实太压抑,这个高度并不十分实惠。”

在走访中,山西晚报记者发现,很多投资公寓的购房者担心未来出租问题。但置业顾问可能表示:“我们已经和××酒店签订托管协议,一站式服务打理,到时只需躺赚收租。”

通常情况下,loft公寓是毛坯房居多,购房者担心装修费用的问题。置业顾问则表示,“如果是自己装修,一套40多平方米的loft上下两层装修不超过10万元。如果购买平层,装修费用更不是问题,平层送精装修和全屋家电,拎包入住,无需投入巨额装修费用。”

置业顾问的言辞打消了大部分购房者心中的焦虑,仿佛不赶紧入手会错过一个绝好的投资机会。但实际上为了业绩,销售人员会提前准备完备的话术,并有专业人士指导,来应对购房者的各种发问。

C 租金低难出租 投资需谨慎

山西财经大学副校长马培生说,在省城太原公寓投资不是最佳选择。一套三四十平方米的公寓,在市面上的年租金差不多是一万元左右,并不是买房时置业顾问口中说的每月2600元或3000元。一套三四十平方米的公寓总价是三四十万,也就是说三四十年才能回本,投资性价比不高。

就目前太原市场来看,公寓的出租市场并不好。首先,精装修公寓居住成本高,不论是水电、物业费,还是冬季的取暖费用都十分高昂,如果地段不在城市中心,收房后会比较难出租,投资入手前要计算养房成本,算清楚投资收益比。

其次,纵观太原市的房屋租赁市场,由于公寓面积小,五十平方米及以下的公寓租金租不出高价。

山西晚报记者走访房屋租赁市场发现,一室一厅的房子中,不论是公寓还是住宅,出租价格都在1000元/月左右,公寓租不出预想的高价位。因此,想“以租养贷”投资公寓的投资客,最好在所购买楼盘附近的公寓项目内实地探访一番,看是否能在这一片区内公寓好出租、且租出满意的价格。

此外,依靠公寓价格涨也并不是优质投资渠道。对于一般的公寓来说,价格虽然比住宅的低,涨幅也会比住宅低。从投资角度来看,如果同地段的公寓、住宅,新建房的价格相差无几,但公寓的商用水电、无天然气、产权年限少等因素,制约了公寓价格上涨幅度。事实表明,公寓的单价比较高,若不是在中心地段的位置,那涨幅远低于住宅。

(责编:孙越、白鸿滨)

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